「退去時に思っていた以上の費用を請求された」「敷金が全額戻ってこない」——賃貸住宅のトラブルで最も多いのが原状回復費用をめぐるものです。
実は、借主が負担しなくていいものを知らずに払っているケースが非常に多いです。この記事では国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（2024年改定）をもとに、わかりやすく正直に解説します。
原状回復とは何か：よくある誤解
「原状回復＝入居前の状態に戻すこと」と思っている方が多いですが、これは誤りです。
国土交通省のガイドラインでは、原状回復とは「賃借人が借りた当時の状態に戻すことではない」と明確化されています。
正確には「借主の故意・過失・善管注意義務違反による損傷を復旧すること」が原状回復の定義です。つまり普通に生活していてできた傷・汚れは、借主が負担しなくていいのが原則です。
大原則：誰が何を負担するのか
国土交通省のガイドラインによると、賃貸住宅の契約においては、経年変化および通常の使用による損耗・キズ等の修繕費は家賃に含まれているとされており、貸主が費用を負担するのが原則です。
| 区分 | 負担者 | 具体例 |
|---|---|---|
| 経年劣化・通常損耗 | 貸主（オーナー） | 日照によるクロス変色・家具跡など |
| 借主の故意・過失による損傷 | 借主 | タバコのヤニ・ペットのキズなど |
| 借主の管理不足で拡大した損傷 | 借主 | 結露を放置したカビなど |
借主が負担しなくていい具体例
以下は通常の生活で発生するものとして、貸主負担が原則とされているものです。壁に貼ったポスターや絵画の跡、家具の設置によるカーペットのへこみ、日照等による畳やクロスの変色などが該当します。
- 日照・経年によるクロス（壁紙）・畳の変色・日焼け
- 家具設置によるカーペット・フローリングのへこみ・跡
- 画鋲・ピンの穴（下地ボードの補修が不要な程度のもの）
- エアコン設置のビス穴（通常の生活の範囲内）
- 冷蔵庫・テレビ裏の電気ヤケ
- 通常の清掃で取れない程度の汚れ（経年によるもの）
借主が負担する具体例
一方、以下は借主の故意・過失・管理不足によるものとして借主負担になります。
- タバコのヤニ汚れ・臭い（クロス・天井への著しい汚れ）
- ペットによるキズ・臭い・汚れ
- 結露を放置したカビ・シミ（手入れ不足による拡大分）
- 壁の大きな穴（ドアや家具の衝突・引越し時のキズなど）
- 不適切な掃除による傷・汚れ
- 飲み物・食べ物のこぼし跡（放置による汚損）
- 雨の吹き込みを放置したフローリングの変色
2024年改定で重要になったこと
2024年の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」再改定では、経年劣化による価値の減少分は借主の費用負担とならない点が明記されました。
クロス（壁紙）の耐用年数は6年
クロスの耐用年数は「6年」と明確に定められており、6年経過後の残存価値はほぼゼロと計算するのが標準です。
つまり6年以上入居した後に退去する場合、借主の過失でクロスを汚損していても、残存価値がほぼゼロになっているため、全額請求されても応じる必要はありません。入居年数が長いほど、借主の負担割合は下がります。
経過年数による負担割合の考え方
| 入居年数 | クロスの残存価値（目安） | 借主負担割合（目安） |
|---|---|---|
| 1年 | 約83% | 高い |
| 3年 | 約50% | 中程度 |
| 6年 | ほぼ0（1円） | ほぼなし |
| 6年以上 | 0（1円） | なし |
高額請求されたときの対処法
① 見積もりの内訳を必ず確認する どの箇所のどの作業にいくらかかるかを項目別に確認します。「一式」という表示は内訳が不明なため、具体的な内訳を求めましょう。
② ガイドラインを根拠に交渉する 「国土交通省の原状回復ガイドラインでは経年劣化は貸主負担とされています」と明確に伝えることが重要です。ガイドラインに法的拘束力はありませんが、裁判でも重要な判断基準として扱われます。
③ 入居時の写真と比較する 入居時に撮影した写真があれば、既存の傷・汚れか否かを証明できます。退去時の立会いでも写真撮影を忘れずに。
④ 納得できない場合は専門機関に相談する 消費生活センター・法テラス・弁護士への相談が有効です。
退去前にできること：ドコタノのハウスクリーニング
退去前にプロのハウスクリーニングを入れることで、借主負担分を最小限に抑えられます。
特に「故意・過失ではないが気になる汚れ」「タバコのヤニ」「カビ・水垢」などは、プロのクリーニングで対応できる場合があります。「汚いまま退去→原状回復費用が高くなる」より、「事前にクリーニング→費用を抑えて退去」のほうがトータルコストが低くなるケースも多いです。
賃貸オーナーの方も、退去後の原状回復クリーニング・修繕のご依頼はドコタノにお任せください。
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※本記事は国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（2024年改定）に基づきます（2026年4月時点）。個別の案件については契約内容・状況によって異なりますので、専門家にご相談ください。
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